2019年09月07日

豪華なマンション共用設備案外カネ食い虫だってことに注意!

 去年近所に完成した総戸数700以上の大型マンションプラウドシティ武蔵野三鷹。横河電機が武蔵野市に所有していた土地の約半分を売却した、その跡地に建てられた。南北二つの建屋の造作が超モダンであることは言うまでもないが、このマンションの最も大きな特徴は、その共用設備が豪華なこと。広い庭の豊富な植栽に加えて、10組以上もの応接セットを備えた共用エントランスや贅沢なラウンジ。そして、マンション管理にとって最も重要でお金のかかる設備、それが駐車場だ。いちばん経費が掛からないのは平置き型だが、このマンションの屋外駐車場は、いちばんコストのかかる立体型。外見から判断する限り収容台数は30~50台と推測される。10年ごとに千万円単位の維持費が必要と言われる立体駐車設備を除けば、多くの点でこのマンションこの近辺では最高級の共用設備を備えたマンションだと思う。

 これら共用設備の維持管理は管理組合の負担によって賄われるが、5年・10年と時が経つにつれて頻度も金額も高くなるのが普通だ。居住者はこの経費を管理費の一部として専有面積に応じた割合で負担するのだが、一般には修繕積立費とは別に毎月管理組合に納めることになる。この管理費・修繕費会計、最初がクセモノだ。いや、もっと正確に言えば、この管理費・修繕積立金初期設定方法が問題なのだ。つまり、デベロッパーや、その関連会社が管理組合を主導することが多い中で、彼らは入居者にとって値頃感があるように管理費・修繕帆を設定する。早いはなし、なるべく安く設定するのだ。どうせ管理主体はマンション管理に関する法律で規定されている、そのマンション管理組合が量的過不足を判断して改定する(はず)だから。

 かくして、管理会社は共用設備管理などを傘下のメンテナンス会社にさせ、管理組合から外注管理費の形で還流させる図式ができあがる。マンション管理に精通した役員を擁するなど、よほどしっかりした管理組合でないとこのシガラミからは容易に抜け出ることはできない。
 
 そして、マンションを維持管理するうえで最も重要なポイントは、水と駐車場だ。水は屋上などの防水設備も含めた漏水対策、そして立体駐車設備。後者は課題が多い。

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posted by riko at 16:49| Comment(0) | マンション管理組合 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2019年08月17日

F35にイージスアショア トランプ次の取引は月と火星だって!

 連日連夜エアコンのおかげで何とか生きた心地がしているものの、一歩外界に出るとそこは摂氏35度と体温に近い酷暑の世界。そんな中でも恒例の高校野球中継放送は、私にとって欠くことのできない風物詩だ。
 その合間のNHKニュースが伝えたのだ。稀代の気まぐれ男米国トランプの特使が、月面有人探査計画共同参加打診のため近く来日するという。何にしたってライバル中国の後塵を拝したくないトランプさま、次の目標は月。そして、その次は火星だそうな。
 日本にとって、ステルス戦闘機F35陸上配備型イージスアショアも、悉く米国の言い値を払うしかない高い買い物だったが、今度の取引が火星に纏わるとなると米国がいずれ提示してくる見積価格の妥当性評価に官邸は苦労するだろう。海や山ならまだしも何しろことは空に浮かぶ月や火星だ。ここは、あの伝説の先駆者ウサギさんに聞いて見るしかないだろう。

 同盟国とて何のものかわ、次から次へと思い付くまま無理難題を突き付けるトランプ大王さま、その無茶ぶりに内心では戸惑いながらも最後は言いなりになるしかないと覚悟している安倍ちゃんを頂く首相官邸。しかし、実際にお金を負担するのは国民なのだが、彼ら一般国民は、古き伝統が残るよしもと興業や、凶悪なできごと悪質なあおり運転などのワイドショー的番組で

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posted by riko at 17:43| Comment(0) | マンション管理組合 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

マンション管理費滞納 競売で解決できる?

 多くのマンション管理組合にとって管理費や積立金の滞納問題は深刻だ。それも、数年にもわたる長期滞納だと厄介だ。
 私が理事長だった頃、滞納は年1件程度、戸数比だと約1%。ちょっと前のデータだが、専門の弁護士によると滞納率の高い組合だと10%にも及ぶという。滞納の気配は管理会社が真っ先に感知するから、管理費等の収集状況を毎月注意して見る必要がある。

 先だって、どこかのサイトに「滞納の場合は競売で解決」と、いとも簡単に滞納問題を処理できるかのように記されていたが、実際は必ずしもそうとは限らない。それは滞納物件に抵当権が付いている場合だ。まだローンが残っている物件だと、銀行などの金融機関が第一位の抵当権を設定しているから、仮に競売で物件を売却できても管理組合が100%債権を回収できるとは限らないからだ。実際、ある滞納物件などはその通りだった。
 幸い、この組合の場合は弁護士を介して全額回収できたから競売には至らずに済んだが。

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posted by riko at 14:48| Comment(0) | マンション管理組合 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

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